Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях порядка отчуждения недвижимого имущества...» вступил в силу 5 августа 2008 года. Однако не все с этим Законом идет так гладко, как планировал законодатель. О трудностях, возникших при реализации Закона № 159, рассказывает генеральный директор ООО «Агентство Правовых Консультаций «Эксперт» кандидат юридических наук, доцент кафедры правоведения ПАГС им. Столыпина Елена Валерьевна Тихонова.
Закон № 159-ФЗ, называемый также законом о льготной приватизации, направлен на оказание адресной господдержки предприятиям малого и среднего предпринимательства (МСП) посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества до 1 июля 2010 года. Преимущественное право для МСП на приобретение недвижимого государственного и муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости, предусматривается в том случае, если арендованное имущество находится у них в аренде непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды.
В течение 6 месяцев со дня вступления Закона в силу регион должен установить предельный размер площади и срок рассрочки, причем Законом такие пределы не ограничиваются. Данное в рамках Закона регионам право в Тамбовской области было исполнено. Закон Тамбовской области от 06.10.2008 года № 441-З продемонстрировал реальное отношение местных властей к малому и среднему предпринимательству. Администрация Тамбовской области достойно поддержала субъекты малого и среднего предпринимательства, установив предельное значение отчуждаемого имущества в три тысячи квадратных метров со сроком рассрочки оплаты до пяти лет.
Как показывает практика, возникают серьезные проблемы исполнения Закона о льготной приватизации, как на Федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ.
Большая часть из 35 регионов не торопится принимать нормативно-правовые акты по льготному выкупу и составлять реестр недвижимости для включения его в фонд. Например, это Владимирская, Ульяновская, Кемеровская, Тверская, Смоленская, Псковская, Липецкая, Иркутская области. А в некоторых регионах формирование фонда происходит, к сожалению, без участия и интересов бизнеса. Однако есть и положительные примеры. В Санкт-Петербурге, Ярославле, Ростове-на-Дону, Челябинской, Тамбовской областях в полном сотрудничестве с бизнесом формируются списки муниципальных помещений, подлежащих включению в фонд.
В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (в редакции от 18.10.2007) и на основании протокола заседания координационного совета по развитию малого и среднего предпринимательства Тамбовской области от 28.05.2008 администрация области утвердила перечень областного недвижимого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (Постановление Администрации Тамбовской области от 8 августа 2008 г. № 985 с изменениями от 6 октября 2008 года).
В разработке законодательных органов администрации Тамбовской области находится Прогнозный план (программа) приватизации государственного имущества Тамбовской области на 2009 год, принятие которого позволит субъектам малого и среднего предпринимательства начать реализовывать свои преимущественные права. Но перечень областного недвижимого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства пока не утвержден и время его вступления в действие - неизвестно.
Пробелом в законодательстве о льготной приватизации и большой проблемой для малого и среднего бизнеса является вопрос «перерегистрации» индивидуальных предпринимателей в юридических лиц в течение указанного в Законе № 159-ФЗ трехлетнего срока аренды. В основном это связано с принятием Федерального закона от 21.07.2005 № 102-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции…», который с 1 июля 2006 года запретил ИП осуществлять розничную продажу алкогольной продукции.
Большинство ИП были вынуждены прекратить свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и зарегистрировать юридическое лицо. Одним из условий льготного выкупа по Закону № 159-ФЗ является непрерывная аренда имущества одним субъектом МСП в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ. Однако в указанном случае в течение этого срока арендаторами выступали разные субъекты (ИП и ООО), хотя фактически арендатор — один и тот же человек. Законодательно это сложно доказать! Остается судебная практика, которая, по всей вероятности, будет противоречивой.
Тем не менее, следствием принятия Закона № 159-ФЗ вполне может стать собственная инициатива региональных властей по принятию нормативных актов, регулирующих отношения, возникающие в связи с передачей в собственность арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, и какому-то количеству (пусть очень небольшому) субъектов малого и среднего предпринимательства удастся все-таки выкупить арендованное имущество.
Согласно ст. 1 Закона № 159-ФЗ действие Закона не распространяется на инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (в том числе на имущественный фонд) в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Закон №159-ФЗ позволяет муниципальным образованиям часть арендуемых помещений арендаторам продать, а часть — включить в имущественный фонд для предоставления их в долгосрочную аренду МСП на льготных условиях. Но выкупить такие помещения уже будет нельзя.
В заключении следует отметить, что Федеральный закон о развитии субъектов малого и среднего предпринимательства должен быть ПРЯМОГО ДЕЙСТВИЯ с четкими, не размытыми формулировками, с механизмами реализации и распространяться на всей территории Российской Федерации, с общественным контролем по расходованию бюджетных средств на финансирование программ развития и поддержки.
Материал подготовлен АПК «Эксперт»
Тел.: (4752) 72-43-84